Soll man das Eigenheim als Immobilieninvestment ansetzen?

ImmobilieninvestmentSoll man sein Eigenheim als Immobilieninvestment behandeln oder ist es besser dieses in seinen Portfoliokonstruktionen ausser Acht zu lassen. Eine durchaus knifflige Frage. Meine kleine Familie steht gerade mehr oder weniger kurz vor der Umsetzung unserer Hauspläne. Wie bei den meisten resultiert diese Entscheidung in dem vermutlich größten Investment, welches wir in unserem Leben tätigen werden. Am Wochenende hatte ich endlich wieder Zeit ein Update bei meinen Finanzen durchzuführen, was natürlich auch einen Blick in meine Portfolios beinhaltet. Da wir unser Projekt Eigenheim nicht aus der Portokassa finanzieren können muss ein Großteil unseres gemeinsamen Portfolios aufgelöst werden. Die Asset Allokation welche bereits in diesem Artikel beschrieben wurde, berücksichtigt auch Immobilieninvestments zum Zweck der Diversifikation. Bis jetzt…. Aber wie soll man mit einer derartigen „Umschichtung“ für seine weiteren Investitionsentscheidungen umgehen? Als Vehikel für den Immobilienanteil hatte ich einen europäischen REITS ETF gewählt. Ein aus meiner Sicht sehr interessantes, indirektes Immobilieninvestment. REITS sind steuerlich privilegierte Unternehmen, die nahezu ihr gesamtes steuerpflichtiges Einkommen aus dem gehaltenen Immobilienbestand an ihre Anteilseigner ausschütten müssen und sind in Ländern wie den USA, Frankreich, Italien oder Japan als Anlagevehikel bereits weit verbreitet. Da ein wesentliches Kriterium für die steuerliche Anerkennung einer solchen Gesellschaft die primäre Ausrichtung und Erwirtschaftung des Einkommens aus Immobilienbeständen ist, ergibt sich für Anleger die Möglichkeit durch Kauf von Anteilen dieser REITS in eine quasi direkte, breit gestreute Immobilienanlage zu investieren.

Eine weitere Besonderheit von REITS, welche für Investoren sehr attraktiv sein kann, ist die Vorschrift von sehr hohen Ausschüttungsquoten an die Aktionäre. Im Falle von deutschen REITS, welche seit 01. Jänner 2007 zulässig sind, wird vom Gesetzgeber eine Ausschüttung von mindestens 90% des Gewinns vorgeschrieben. Immobilieninvestments, im Besonderen geschlossene Immobilienfonds beziehungsweise direkte Immobilieninvestments sind häufig nicht liquide Märkte, im Sinne einer jederzeitigen Möglichkeit von Transaktionen. Dies wird im Falle von REITS durch die Handelbarkeit an der Börse erheblich verbessert. Einen weiteren aufschlussreichen, wenn auch nur teilweise vorteilhaften Aspekt aus Portfoliosicht stellt das Korrelationsverhalten von REITS zu anderen Assetklassen dar. Durch die Rahmenbedinungen könnte angenommen werden, dass sich diese analog zu direkten Immobilien verhält. Ennis berechnete 2009 in seiner Studie für den amerikanischen Markt im Zeitraum von Oktober 2006 – Oktober 2009 eine Korrelation von 0,81 zu dem Aktienindex S&P 500. Eine anfängliche Korrelation zu Anleihen verschob sich immer mehr Richtung Aktien. Diese Verschiebung wird auch durch die Untersuchung von Chong, Miffre & Stevenson (2009) bestätigt, wonach die Korrelation zu Anleihen seit 1990 stetig abgenommen hat. Demnach können REITS, im Falle einer Übergewichtung von Anleihen im Portfolio eine attraktive Diversifikationsmöglichkeit darstellen, ohne auf eine, im Vergleich zu Aktien konservative Rendite- Risikostruktur verzichten zu müssen.

Ich war mit der Wahl von REITS als Immobilieninvestment über die Jahre sehr zufrieden, sogar während der Immobilienblase, wo REITS starke Verluste hatten (was mittlerweile mehr als aufgeholt wurde). Durch das Auflösen des Portfolios stellt sich nun aber die Frage wie man die „Umschichtung“ des Geldes in ein Eigenheim werten soll.

Um die Frage zu beantworten kann man sich vor Augen führen, was man als Investment bezeichnet und vor allem was man sich daraus erwartet. Der offensichtlichste Punkt ist wohl, dass man sich aus einem Investment auch dem Risiko entsprechende Renditen erwartet. Das Risiko wird, je nach Neigung, durch die Zusammenstellung eines Portfolios in unterschiedliche Asset Klassen sinnvoll gestreut und erhält dadurch seine Zielstruktur, mit der man seine erwartete Rendite erreichen will. Sowohl aus Rendite-, als auch aus Diversifikationssicht macht eine Eigenimmobilie wenig Sinn. Zumindest in unserem Fall, da wir weder eine Wohnung im Zentrum einer aufstrebenden Stadt, noch ein Restvermögen haben, welches prozentuell eine derartige Übergewichtung ausgleichen könnte. Als Rendite für Eigenheime kann im Normalfall die Inflation angenommen werden, wenn man Instandhaltungskosten etc. fairerweise berücksichtigt. Kauft, oder errichtet man eine Immobilie mit dem Ziel diese zu vermieten sieht die Sache bereits anders aus. Hierbei werden Cash Flows und somit ein passives Einkommen generiert.

Ein anderer Zugang wäre die Überlegung, was das Ziel des Eigenheims ist. In unserem Fall, ganz klar der selbstgenutzte Wohnraum und dieser wiederum nur, weil wir unserem Kind mehr Natur bieten wollen, als den Kinderspielplatz neben der Strassenbahn. Auch das ist eine sehr persönliche Entscheidung und entspricht den Vorlieben jedes Einzelnen. Als Investitionsentscheidung nicht sehr gut geeignet.  Hier könnte man eine weitere Grundsatzfrage stellen: Ist kaufen oder mieten die bessere Entscheidung. Auch hier gilt, dass die Antwort nicht so einfach ist, aber in vielen Fällen die Miete gegenüber dem Kauf einer Immobilie klar im Vorteil ist. Fest steht, dass auch hier nicht ein Zweck zu erkennen ist, der auf eine „sinnvolle Investitionsentscheidung“ schließen lässt.

Dass das Eigenheim zu den Vermögenswerten zählt ist offensichtlich und wird auch einen großen Teil des Gesamtvermögens ausmachen. Dieses als Immobilieninvestment und in seinen Portfoliokonstruktionen zu berücksichtigen wäre aber dennoch nicht richtig aus meiner Sicht. Für ein Investment trifft man andere Entscheidungen und diese sind für ein Eigenheim in den meisten Fällen nicht zutreffend. Für meine zukünftige Portfoliogestaltung werden daher auch wie bisher REITS oder andere Formen von Immobilieninvestments berücksichtigt werden, welche die Erwartungen aus Renditesicht aber auch der Risikostreuung erfüllen können. Unser selbstgenutztes (zukünftiges) Eigenheim bleibt aus der Investitionsbetrachtung vorerst ausgeschlossen und wird als privater Wohnraum gesehen, ohne Hintergedanken eine Rendite erzielen oder sein Risiko streuen zu müssen.

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